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公司债券信用评级报告 金辉集团股份有限公司

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公司自持物业地理位置较好,出租率较 高,物业经营状况总体良好. 关注 1.近年来,公司通过收购方式获取了较大 规模的土地储备,若公司尽职调查环节出现疏 忽,可能会给公司后续经营带来一定风险. 2.近年来,公司拿地节奏加快,拟建及在 建项目规模较大,未来面临一定的融资需求. 3. 公司部分项目位于二线周边县城以及

三、 四线城市,该部分项目面临一定去化风险以及 减值风险. 4.近年来,公司债务规模明显上升,债务 负担较重且短期债务规模较大,面临一定集中 偿付压力;

公司受限资产占比较高,对外担保 规模较大. 分析师 王安娜

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2 号PICC 大厦

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一、主体概况 金辉集团股份有限公司(以下简称 公司 或 金辉集团 )成立于

1996 年9月2日,前身系 福建金辉房地产有限公司(以下简称 金辉房地产 ),系经福建省对外经济贸易委员会批准,由 香港金辉投资公司(以下简称 香港金辉 )投资设立,注册资本 1,755 万元.2003 年4月,金辉 房地产更名为福建金辉集团有限公司(以下简称 福建金辉 ),2006 年10 月,香港金辉将其持 有的福建金辉全部股权转让给金辉投资(香港)有限公司(以下简称 金辉投资 ).此次股权转 让完成后,金辉投资持有福建金辉全部股权.截至

2010 年6月底,经过股东多次增资及转增股本, 福建金辉注册资本增至 4.57 亿元.2011 年6月,福建金辉更名为金辉集团有限公司(以下简称 金 辉有限 ).2015 年6月,上海华月实业投资有限公司(以下简称 上海华月 )出资人民币 20,000 万元成为金辉有限新股东,其中 1,904.54 万元计入注册资本,18,095.46 万元计入资本公积,注册资 本变更为人民币 47,613.54 万元.此次变更后,金辉投资以货币形式出资 45,709 万元,占注册资本 的96.00%;

上海华月以货币形式出资 1,904.54 万元,占注册资本的 4.00%.

2015 年9月,金辉有限整体改制为股份有限公司并更名为现名,以金辉有限全体

2 名股东作为 公司的发起人股东,以经审计的金辉有限(母公司口径)截至

2015 年9月30 日的净资产 26.16 亿 元按约 1:0.688 的比例折合为金辉集团

18 亿股股本,其余净资产 8.16 亿元转为金辉集团的资本公积 金.各股东对金辉集团的持股比例与整体变更前持股比例保持不变,各发起人股东认股比例与原持 股比例相同. 截至

2018 年底, 公司注册资本 18.00 亿元, 其中金辉投资持有 96.00%股份, 是公司的控股股东. 公司实际控制人为林定强. 图1截至

2018 年底公司股权结构图 资料来源:公司提供 公司经营范围: 在福州市晋安区福州火车客站南向华林路西侧建造、 出租、 出售金辉大厦项目, 在福州市台江区排尾路北侧建造、出租、出售锦江花园项目,在晋安区鼓山镇红光、远中村建造、 出租、出售东景家园 B 区项目,在晋安区浦东河东连洋路南建造、出租、出售东景家园 C 区项目, 在晋安区鼓山镇连洋路南侧浦乾路东侧福光南路西侧建造、出租、出售东景家园 C 区二期项目,在 福州市晋安区连洋路以南福光路与浦乾路之间规划路北侧建造、 出租、 出售东景家园 C 区一期项目, 在福州市仓山区浦上路南侧浦上工业区 地王 1#地块建造、出租、出售金域蓝湾项目,在福州市 仓山区则徐大道西侧原福州市医疗化工厂地块建造、出租、出售莱茵城项目,在福州市仓山区则徐 公司债券信用评级报告 金辉集团股份有限公司

5 大道西南侧建造、出租、出售莱茵城二期项目;

物业管理;

建筑业信息咨询服务;

计算机系统设计、 安装及软件开发;

日用百货、五金、交电、建筑材料批发、代购代销.(依法须经批准的项目,经 相关部门批准后方可开展经营活动). 截至

2018 年底,公司本部设有运营管理中心、品牌营销管理中心、成本管理中心、工程管理中 心等

12 个职能部门 (见附件 1) ;

公司纳入合并报表范围的子公司合计

155 家;

在职员工 5,902 人. 截至

2018 年底,公司合并资产总额 1,234.29 亿元,负债合计 1,054.78 亿元,所有者权益(含少 数股东权益)合计 179.51 亿元,其中归属于母公司所有者权益 150.63 亿元.2018 年,公司实现营 业收入 160.87 亿元, 净利润 (含少数股东损益) 22.70 亿元, 其中归属于母公司所有者的净利润 20.97 亿元;

经营活动产生的现金流量净额 29.50 亿元,现金及现金等价物净增加额 88.33 亿元. 公司注册地址:福州市仓山区建新镇淮安路

8 号D2#商业楼;

法定代表人:林定强.

二、本期债券概况及募集资金用途 1.本期债券概况 本期债券名称为 金辉集团股份有限公司面向合格投资者公开发行

2019 年公司债券 (第一期) , 债券规模不超过

20 亿元(含20 亿元);

债券期限不超过

4 年,附第

2 年末公司调整票面利率选择 权和投资者回售选择权.本期债券票面金额为

100 元,按面值平价发行.本期发行的公司债券为固 定利率债券,债券票面利率将根据网下询价簿记结果,由公司与主承销商按照国家有关规定协商一 致在利率询价区间内确定,不超过国务院限定的利率水平.本期债券票面利率采取单利按年计息, 不计复利.每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付. 本期债券无担保. 2.本期债券募集资金用途 本期公司债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还公司有息债务.

三、行业分析 公司主营业务是房地产开发销售与商业物业租赁,属于房地产行业. 1.行业概况 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位.经过 十几年的发展,中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作,房地产业的增长方式正 由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变. 从近年房地产行业发展趋势来看,受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施,2016 年全国房地 产开发投资 102,581 亿元,同比增长 6.88%,增速较上年上升 5.9 个百分点;

2017 年,我国房地产开 发投资 109,799 亿元,同比增长 7.04%,受密集调控影响,增速较上年微增 0.16 个百分点,整体投 资热情仍旧较高.2018 年,全国房地产开发投资 120,263.51 亿元,同比增长 9.50%,增速较前

11 月 回落 0.2 个百分点,但仍高于

2017 年水平,在土地购置费和补库存驱动的新开工高增长下继续维持 在高位. 公司债券信用评级报告 金辉集团股份有限公司

6 图22015~2018 年全国房地产市场发展情况(单位:亿元、%) 资料来源:Wind资讯 总体看,房地产业作为国民经济的重要支柱产业,近几年行业发展较快、波动较大.受国家政 策导向的影响,2016 年以来房地产投资增速有所回升,2018 年虽保持较高增速,但下滑趋势显现. 2.市场供需 (1)土地供应状况 土地是房地产企业主要的成本来源,土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大,同时会受到地 方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿的影响.中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制 房地产企业融资行为,加之需求端限购等政策,导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现明 显变化,直接影响土地市场需求.

2016 年,土地供求总量小幅下降,整体分化趋势不改,重点城市成交热度攀升带动地价及溢价 率上扬.2016 年,除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现 1%和0.2%的微跌外,

一、三 线城市均有较大幅度下降;

除一线城市土地出让金下降 16%外,

二、三线城市土地出让金分别上升 68%和9%.另外,各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升.一线城市楼面均价和土地溢 价率分别上升 9%和18 个百分点到 9,965 元/平方米和 45%;

二线城市楼面均价和土地溢价率分别上 升74%和34 个百分点到 2,696 元/平方米和 51%;

三线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 19%和18个百分点到887元/平方米和26%. 整体看, 一线市场的高房价使较多房企转战二线重点城市拿地, 二线城市涨幅较大,地王频出.

2017 年,全国

300 个城市成交面积 95,036 万平方米,同比增加 8%;

土地出让金总额为 40,623 亿元,同比增加 38%.其中,住宅用地成交面积 35,433 万平方米,同比增加 24%;

商办类用地成交 土地面积 10,225 万平方米,同比减少 10%.分城市来看,2017 年,一线城市土地供应持续放量,成 交量及出让金随之上涨,但受调控政策影响,楼面均价及溢价率有所下滑;

二线城市土地供应与成 交面积与去年基本持平,土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄,溢价率各季度均同比下降, 土地市场总体趋稳;

三、四线城市内部热度分化.

2018 ........