PDF《光明房 地产集团股份有 限公司》

光 光明 明房 房地 地产 产集 集团 团股 股份 份有 有限 限公 公司 司220

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9 年 年度 度第 第一 一期 期中 中期 期票 票据 据信信用 用评 评级 级报 报告 告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating &

Investors Service Co.

, Ltd.

1 新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据及指标 项目2015 年2016 年2017 年2018 年 前三季度 金额单位:人民币亿元 母公司口径数据: 货币资金 1.02 13.90 5.67 27.96 刚性债务 7.90 36.77 46.18 109.83 所有者权益 73.68 71.44 78.13 89.35 经营性现金净流入量 -17.94 -16.42 -7.45 -34.26 合并口径数据及指标: 总资产 499.25 485.16 541.54 725.52 总负债 415.14 390.87 432.78 601.75 刚性债务 258.55 216.70 220.29 337.88 所有者权益 84.11 94.29 108.77 123.77 营业收入 110.56 207.82 208.11 94.01 净利润 4.60 11.53 19.88 11.67 经营性现金净流入量 3.58 91.51 16.79 -66.92 EBITDA 10.91 21.23 33.65 - 资产负债率[%] 83.15 80.56 79.92 82.94 权益资本与刚性债务 比率[%] 32.53 43.51 49.38 36.63 流动比率[%] 155.40 165.84 170.16 178.66 现金比率[%] 13.31 24.26 24.19 24.75 利息保障倍数[倍] 0.47 1.25 2.88 - 净资产收益率[%] 6.63 12.93 19.58 - 经营性现金净流入量与流 动负债比率[%] 1.43 30.76 5.65 - 非筹资性现金净流入量与 负债总额比率[%] -0.96 23.71 4.63 - EBITDA/利息支出[倍] 0.50 1.28 2.93 - EBITDA/刚性债务[倍] 0.04 0.09 0.15 - 注:根据光明地产经审计的

2015 年模拟财务数据、经审计的 2016-2017 年财务数据及未经审计的

2018 年前三季度财 务数据整理、计算. 评级观点 优势: ? 光明集团支持力度加大.光明地产与光明集团 在主营业务方面具有较好的互补性,能获得光 明集团在资金、融资和土地资源方面的持续支 持,且支持力度加大. ? 资金回笼情况良好.近年来光明地产资金回笼 情况较好,偿债压力有所缓解. ? 项目获取优势.光明地产为国企背景,且与上 海市各区政府建立了良好的关系,在旧城改造 项目获取上具备一定优势. 风险: ? 房地产市场风险.我国房地产市场易受政策调 控影响.此外,行业经历了多年的高位运行, 库存总量较大,或将在一定程度上影响光明地 产资金回笼以及盈利能力. ? 后续投资压力较大.光明地产在建、拟建项目 增加较多,整体资金回笼易受房地产市场调整 影响,存在一定的资本补充压力. ? 财务负担较重.光明地产财务杠杆水平偏高,

2018 年以来公司刚性债务规模增长较快, 当年 发行的两期永续中票及本期拟发行的永续中 票利率调整幅度较大,债性明显. 编号: 【新世纪债评(2018)010920】 评级对象: 光明房地产集团股份有限公司

2019 年度第一期中期票据 主体信用等级: AA+ 评级展望: 稳定 债项信用等级: AA+ 评级时间:

2018 年12 月7日注册额度:

35 亿元 本期发行: 基础发行规模 3.00 亿元, 发行金额上限 6.00 亿元 发行目的: 用于项目开发建设 存续期限: 3+N 年 偿还方式: 每年付息一次,到期还本 增级安排: 无 概述 分析师 覃斌 qb@shxsj.com 刘佳 liujia@shxsj.com Tel:(021)

63501349 Fax: (021)63500872 上海市汉口路

398 号华盛大厦 14F http://www.shxsj.com

2 新世纪评级 Brilliance Ratings ?

3 新世纪评级 Brilliance Ratings 光明房地产集团股份有限公司

2019 年度第一期中期票据 信用评级报告 概况 1. 发行人概况 该公司前身为上海海博股份有限公司(证券代码:SH.600708,简称 海 博股份 ) .2015 年,公司以其除物流业务相关资产外的其他资产及负债与光 明食品(集团)有限公司(简称 光明集团 )持有的等值的农工商房地产(集团)有限公司(简称 农房集团 )股权进行置换,向农房集团股东发行股份 购买剩余股权;

并向上海大都市资产经营管理有限公司(简称 大都市资管 ) 发行股份购买其持有的上海农工商房地产置业有限公司 25%股权, 后者为农房 集团子公司.上述交易完成后,公司持有农房集团 100%股权,原有业务除物 流外已全部剥离.2015 年11 月,公司更为现名.截至

2018 年9月末,公司注 册资本为 22.29 亿元,控股股东光明集团直、间接持股 51.98%. 该公司主要经营实体为农房集团.农房集团前身为上海农口房地产联合开 发经营总公司,系由上海市农场管理局和上海市农业委员会于

1988 年5月14 日共同发起设立的全民所有制企业,设立时注册资本为

300 万元.农房集团于

1990 年4月23 日更名为上海农口房产总公司,于2001 年8月23 日改制为有 限责任公司,改制完成后注册资本增加至 2.50 亿元,于2003 年10 月13 日名 称变更为上海农工商房地产(集团)有限公司.2006 年,农房集团控股股东 光明集团以所持上海市农工商华都实业有限公司 95%股权折价对农房集团进 行增资. 增资完成后农房集团注册资本为6.90亿元, 其中光明集团持股78.86%.

2008 年3月12 日,农房集团变更为股份有限公司,更名为农工商房地产(集团) 股份有限公司, 并于同年

3 月28 日增资至 11.20 亿元.

2015 年7月15 日, 农房集团更为现名. 农房集团主要从事普通商品房以及商业房地产项目的开发和经营,具有二 十多年的房地产项目开发经验,拥有国家房地产开发一级资质. 2. 债项概况 (1)债券条款 该公司最新于

2018 年6月在中国银行间债券市场交易商协会成功注册了

35 亿元的发行额度(中市协注[2018]MTN361 号) ,有效期至

2020 年6月21

4 新世纪评级 Brilliance Ratings 日.本期票据拟设基础发行规模 3.00 亿元,发行金额上限为 6.00 亿元,期限 为3+N 年,募集资金拟用于项目开发建设.在本次永续中票存续期前

3 年利 率固定不变,如果发行人不行使赎回权,则从第

4 个计息年度开始每

3 年调整 一次票面利率,票面利率公式为:当期票面利率=当期基准利率+初始利差+ 500BP.

图表 1. 拟发行的本次债券概况 债券名称: 光明房地产集团股份有限公司

2019 年度第一期中期票据 注册额度:

35 亿元人民币 本期发行规模: 基础发行规模 3.00 亿元人民币,发行金额上限 6.00 亿元人民币 本次债券期限: 3+N 年 定价方式: 按面值发行 偿还方式: 每年付息一次,到期还本 增级安排: 无 资料来源:光明地产 截至

2018 年11 月末,该公司存续期内的债券为

16 光明房产 MTN001 、

16 光明房产 MTN002 、

17 光明房产 MTN001 、

18 光明房产 MTN001 、

18 光明房产 MTN002 及光明地产大厦资产支持专项计划,合计余额 56.30 亿元.以上债券目前还本付息正常.

图表 2. 公司已发行债券概况 债项名称 发行金额 (亿元) 期限 (年) 发行利率 (%) 发行时间 注册额度/ 注册时间 本息兑付情况

16 光明房产 MTN001 10.00 5(3+2) 3.44

2016 年7月10.00 亿元/

2016 年5月正常

16 光明地产 MTN002 10.00 5(3+2) 3.35

2016 年9月10.00 亿元/

2016 年8月正常

17 光明房产 MTN001 15.00 5(3+2) 5.15

2017 年8月15.00 亿元/

2017 年8月未到付息日

18 光明 A 3.62 21.01 5.99

2018 年2月-未到付息日

18 光明 B 4.98 21.01 6.48

2018 年2月-未到付息日

18 光明 C 0.20 21.01 6.99

2018 年2月-未到付息日

18 光明房产 MTN001 6.00 3+N 7.25

2018 年7月35.00 亿元/2018 年6月未到付息日

18 光明房产 MTN002 6.50 3+N 6.25

2018 年11 月 未到付息日 资料来源:光明地产 (2)募集资金用途 该公司拟将本期中期票据募集资金用于项目开发建设.该项目(推广名为 光明金山府)位于上海金山区东至海丰路西至海盛路南至龙航路北至龙湾路, 项目用地面积约为 86,180 平方米,容积率为 2.3,总建筑面积 257,258 平方米, 地下总建筑面积 61,421 平方米,绿化率 35%.建设

7 栋小高层、9 栋高层住宅 楼,并建设物业管理用房、1 个地下车库、若干配电用房、道路、绿化等配套 设施.项目估算总投资约为 48.71 亿元(含土地出让价款) ,截至

2018 年9月末已累计投入 36.80 亿元,批复、环评、四证已经齐全.目前项目进度为南区 1-08B-01 地块在进行号房

2 层结构施工阶段,预计

2019 年12 月完工.

5 新世纪评级 Brilliance Ratings

图表 3. 公司募集资金用于项目开发建设明细 项目名称 项目 开发主体 预计总投资 金额 募集资金拟运 用金额 普通商品房比例 预计完工时间 至2018 年9月末已投资 金山 G6 项目 (南区) 农工商房地产集 团申阳(上海) 置业公司 48.71 6.00 100%

2019 年12 月36.80 资料来源:光明地产 业务 1. 外部环境 (1) 宏观因素

2018 年第三季度,全球经济景气度继续回落,发达经济体与新兴经济体 分化明显.油价上涨助推 CPI 走高,美国的关税政策及美联储持续收紧的货 币政策导致全球金融市场动荡并引起市场对全球经济增长前景的担忧, 热点地 缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素. 我国宏观经济运行总体平 稳,尽管受到外部贸易摩擦、内部强监管等因素的冲击,但有望在货币政策、 财政政策、金融监管政策等宏观政策的协同合力下得到对冲.随着我国对外开 放范围和层次的不断拓展,稳增长、促改革、调结构、惠民生和防风险各项工 作稳步落实,我国经济有望长期保持中高速增长.

2018 年第三季度,全球经济景气度继续回落,发达经济体与新兴经济体 分化明显.油价上涨助推 CPI 走高,美国的关税政策及美联储持续收紧的货币 政策导致全球金融市场动荡并引起市场对全球经济增长前景的担忧, 热点地缘 政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素.在主要发达经济体中,美国 经济、就业表现依然强劲,美联储加息缩表持续推进,利率水平的上升将加大 政府与企业的偿债压力,房地产和资本市场存在风险,特朗普的关税政策给全 球贸易前景带来隐忧;

欧盟经济复苏有所放缓,欧洲央行购债规模进一步缩减 并计划于年底结束,英国央行再度加息,英国与欧盟在脱欧问题上的分歧能否 达成一致以及联盟内部政治风险均是影响其复苏进程的重要因素;

日本经济温 和复苏,有所回升的通胀水平依然不高,增长基础仍不稳固,较宽松的货币政 策持续.在除中国外的主要新兴经济体中,强势美元引发的货币贬值及资本外 流压力明显上升;

印度经济增长较快, 因CPI 快速回升印度央行年内再度加息;

俄罗斯经济复苏势头有油价上涨支撑,受美国经济制裁影响或有所波动,卢布 贬值迫使俄罗斯央行近四年来首度加息;

巴西经济复苏缓慢, 增长压力大, PMI 下滑至收缩区间,消费者信心指数持续下降;

南非经济处于衰退边缘,一系列 的国内改革及新的经济刺激计划能否扭转经济颓势仍有待观察.

2018 年第三季度,我国宏观经济运行总体平稳的同时,受外部贸易战及 内部强监管等因素在短期内集中发酵影响而面临一定压力. 国内 CPI 上涨有所

6 新世纪评级 Brilliance Ratings 加快但尚不构成通胀,就业形势仍较好.居民可支配收入增速放缓拖累消费增 长,个税改革带来的税负下降效应一定程度上将会拉动居民消费增长;

投资结 构不断优化,基建疲弱导致固定资产投资增速下降至历史低位,基础设施领域 补短板力度的逐步加大、 制造业投资的持续改善以及房地产投资的较快增长将 有望支撑整体投资企稳甚至回升;

以人民币计价的进出口贸易增速有所回升但 受中美贸易战影响将面临一定压力.工业生产总体平稳,产能过剩行业经营效 益良好,高端制造业和战略性新兴产业保持较快增长,产业结构持续升级.房 地产调控进一步趋严、市场秩序整治加强,促进房地产市场平稳健康发展的长 效机制正在形成. 京津冀协同发展 、 长江经济带发展 、雄安新区建设及粤 港澳大湾区建设等国内区域发展政策持续推进, 新的增长极、 增长带正在形成. 我国财政政策、货币政策及金融监管政策的协同性明显提升,逐步形成合 力对冲经济运行面临的内外压力与挑战.积极财政政策取向更加积极,减税降 费力度不断加大,财政支出聚力增效,在扩大内需及结构调整上发挥更大的作 用;

地方政府债发行加速并不断创新,防范化解地方政府债务风险特别是隐性 债务风险力度加大,地方政府举债融资机制日益规范化、透明化,地方政府债 务风险总体可控.货币政策维持稳健中性,年内数次定向降准,优化市场流动 性结构,保证其合理充裕,积极支持实体经济发展;

同时,央行坚持不搞 大 水漫灌 式强刺激,为结构性去杠杆提供了稳定的货币环境.宏观审慎政策不 断健全完善,金融监管制度补齐同时适度调整监管节奏和力度,影子银行、非 标融资等得以有效控制,金融体系抗风险及服务实体经济能力不断提升.人民 币汇率形成机制市场化改革有序推进, 我国充足的外汇储备以及稳中向好的经 济发展前景长期内能够对人民币汇率提供有效支撑. 在 开放、包容、普惠、平衡、共赢 理念下, 一带一路 建设 走实走 深 ,外商投资环境更加公平便利,我国开放型经济新体制逐步健全同时对全 球经济发展的促进作用不断增强.金融业对外开放加速,人民币作为全球储备 货币,在国际配置需求中不断提升、国际地位持续提高,人民币国际化不断向 前推进. 我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段,正处在转变 发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期.2018 年作为推动高质量 发展的第一年,供给侧结构性改革将继续深入推进,强化创新驱动,统筹推进 稳增长、促改革、调结构、惠民生和防风险各项工作,打好 三大攻坚战 , 短期内虽然我国宏观经济因内外因素集中发酵面临一定压力, 但在各类宏观政 策协同合力对冲下有望继续保持稳中有进的态势. 中美贸易战具有长期性和复 杂性,将对我国出口增长形成一定扰动;

但从中长期看,随着我国对外开放水 平的不断提高、经济结构优化、产业升级、内需扩大、区域协调发展的逐步深 化,我国经济的基本面有望长期向好和保持中高速增长趋势.同时,在主要经 济体货币政策调整、地缘政治、国际经济金融仍面临较大的不确定性以及国内 金融强监管和去杠杆任务仍艰巨的背景下, 我国的经济增长和发展依然会伴随 着区域结构性风险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险以及

7 新世纪评级 Brilliance Ratings 国际不确定性冲击因素的风险. (2) 行业因素 受宏观经济周期及政策调控等因素影响,我国房地产市场景气度存在一定 波动.2017 年以来,我国房地产市场调控深化,各地调控政策密集出台且不 断升级,主要热点城市的住宅销售面积同比涨幅显著收窄,重点城市成交规模 持续回落,但部分二线城市和

三、四线城市出现了回暖势头,带动整体市场的 上升........