DOC《六安中心城区住宅小区物业服务收费管理办法》

六安中心城区住宅小区物业服务收费管理办法

第一章 总则第一条 ?为进一步提高物业服务水平,规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规,结合本市实际,制定本办法.

第二条 ?本办法适用于六安市中心城区范围内的物业服务收费及其管理工作. 第三条 ?本办法所称物业服务收费,是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人收取的费用. 第四条 ?六安中心城区住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定,并对其监督管理. 六安中心城区住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定,并对其服务质量进行监督管理. 第五条 ?物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则. 物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务. 第六条 ?提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;

鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成.

第二章 ?物业服务 第七条 ?物业服务企业应当按照国家规定,具备相应的资质,不得超越资质等级承接物业服务业务.从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书,加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业及其管理人员的信用档案. 第八条 ?物业服务企业应当履行以下义务:

(一)以为业主服务为宗旨,提高服务质量和水平;

(二)按照物业服务合同,提供安全防范、卫生保洁、绿化养护、共用部位及设施设备日常维修养护等服务;

(三)按照规定公布物业服务费收支情况;

(四)接受业主委员会和业主的监督;

(五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;

(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务. 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务.未履行约定的,应当依法承担相应的法律责任. 第九条 ?选聘的物业服务企业应当与业主委员会或建设单位订立书面的物业服务合同.物业服务合同应当包括下列事项:

(一)物业管理区域范围及基本情况;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(四)公共绿化的维护,以及公共区域的环境卫生、相关秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业服务质量标准;

(七)物业服务费用收取标准和方式;

(八)物业档案资料的保管;

(九)物业服务合同期限;

(十)双方的权利义务;

(十一)违约责任;

(十二)物业服务合同终止、解除条件;

(十三)其他事项. 第十条 ?物业服务一般包括以下内容:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;

(四)车辆停放服务管理;

(五)安全防范和秩序维护工作;

(六)装饰装修管理工作;

(七)物业档案等资料管理;

(八)业主委托的其他公共性服务内容. 第十一条 ?业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准. 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式. 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式.酬金制的物业服务收费按合同约定办理. 第十二条 ?物业服务的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润. 物业服务成本构成一般包括以下部分:

(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

(四)物业服务企业办公费用;

(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(七)经业主或业主委员会同意的其他费用. 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,符合专项维修资金使用规定的,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本. 第十三条 ?物业服务企业应当每年不少于两次向全体业主张榜公布住宅小区物业服务收费的收支情况和服务项目和服务工作开展情况,听取业主委员会或业主大会的意见.

第三章 ?收费管理第十四条 ?物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同 特点,分别实行政府指导价和市场调节价. 住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价. 非住宅(含已改变使用性质的住宅)、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)物业服务费和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价. 物业服务企业不得以任何理由向业主或物业使用人收取管理费、保证金和各种形式的押金、工本费等(国家、省另有规定的除外). 第十五条 ?住宅小区物业综合服务费实行分等定价.市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准收费标准,并适时向社会公布. 第十六条 ?实行市场调节价的物业服务收费标准,业主委员会成立前,由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定,业主委员会成立后由业主委员会与物业服务企业在物业合同中约定.实行市场调节价的物业服务收费出现争议的,由质疑方委托有资质的评估机构进行成本核算或机构评估,并依据评估结果,双方约定物业服务收费标准. 第十七条 ?住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前,按照《六安中心城区住宅小区物业服务等级标准》《六安中心城区住宅小区物业综合服务费收费标准》,拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级标准,在收费标准范围内,按规定实行公开招投标,中标价格即为前期物业综合服务收费标准,并在前期物业服务合同中明确. 前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间,并同时约定服务等级标准、收费标准. 第十八条 ?建设单位招投标的前期物业综合服务收费标准,一般按照不超过《六安中心城区住宅小区物业服务等级标准》三级物业服务等级确定标准.开发建设单位分期开发、分批交付使用,小区配套设施和绿化环境未能到位的,建设单位应按物业综合服务费标准的15―30%补贴给业主,具体比例由建设单位与物业企业约定. 第十九条 ?开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,作为商品房买卖合同附件,经业主(物业买受人)签字确认,并在商品房销售时一并向业主公示. 第十二条 ?业主委员会成立后,由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业;

具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的收费标准在物业服务合同中约定. 第二十一条 ?物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼),以房屋所有权证登记的建筑面积计算. 未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费. 第二十二条 ?已交付业主的物业,物业服务费自交付之日起次月由业主承担.未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位承担. 交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续.业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付.开发建设单 位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准. 业主或物业使用人办理入住手续后,连续六个月以上未入住的,业主在向物业服务企业书面备案后,可适当降低物业收费标准,具体降低幅度由双方协商. 第二十三条 ?物业综合服务费应按月收取. 业主与物业服务企业约定预收物业服务费的,预收期限不得超过6个月.双方另有约定的除外,但约定的期限不得超过物业服务合同期限. 第二十四........