DOC《住宅销售价格统计调查方案》

住宅销售价格统计调查方案

一、调查目的 全面了解和掌握相关城市新建住宅和二手住宅销售价格及其变动情况,为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础统计信息.

二、调查任务 按月调查和收集相关城市新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料并计算价格指数.

三、调查城市及范围

(一)调查城市. 调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)和计划单列市(共35个),以及唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州 、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等城市(以下简称 其他35个城市 ).

(二)调查范围. 调查范围为70个大中城市的市辖区,不包括县.

四、调查方法与调查内容

(一)新建住宅销售价格的调查方法与内容. ⒈直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据,不再另作调查. 新建住宅交易的网签数据内容,主要包括:住宅所在项目(楼盘)名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价(合同金额)、签约时间等. ⒉暂时不能取得网签数据的其他35个城市,新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算,不再另作调查.

(二)二手住宅销售价格的调查方法与内容. ⒈二手住宅销售价格的调查方法. 二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查与典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据. 为保证二手住宅价格调查的科学性和可靠性,在选取房地产经纪机构和住宅样本时遵循以下原则: ⑴选取房地产经纪机构要注重代表性.为保证调查资料的可靠性和连续性,要统筹考虑各种因素,选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构,并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型.选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上.房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表. ⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置.综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性,保证上月、本月价格同质可比.由于存在级差地租,不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大.在选取住宅样本时,要分区域(辖区)、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量(套数)所占比重最(较)大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅.如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时,选取后者作为样本住宅. ⒉二手住宅销售价格的调查内容. 成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等.

五、指标设置

(一)新建住宅. 设置保障性住房和商品住宅两个类别.保障性住房,是指享受国家相关优惠政策、出售给城镇中低收入居民家庭的新建住房,包括经济适用住房、限价商品住房等保障性、政策性住房. 商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类.

(二)二手住宅. 设置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类.

六、价格指数的计算方法

(一)新建住宅销售价格指数的计算方法. ⒈各城市基本分类月环比价格指数. 计算步骤与方法:第一,计算某一新建住宅项目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类的环比指数;

第二,采用双加权计算全市三个基本分类的环比指数,即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数,然后将两个价格指数再简单平均计算;

第三,计算保障性住房环比价格指数,计算方法与商品住宅基本分类计算方法一致. 具体计算过程为: ⑴计算各项目各基本分类(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房)本月及上月平均价格. 本月及上月平均价格计算公式为: 和(1-1) 其中:、为第i个项目第j基本分类t期(本月)、t-1期(上月)销售金额,、第i个项目第j基本分类t期(本月)、t-1期(上月)销售面积. ⑵计算各项目各基本分类(含保障性住房)月环比价格指数. ①连续性销售项目和新开项目环比价格指数的计算. 连续性销售项目是指,该项目本月和上月对应分类都有成交记录;

新开项目是指,该项目本月第一次进入市场销售(本方案中连续四个月没有成交记录的在售项目也视为新开项目). 对于新开项目,需对上月该项目各分类平均价格进行评估,具体评估方法如下:如果新开项目附近区域存在可比在售项目,则按照该可比项目对应分类成交价格评估新开项目上月价格;

如果没有,则根据区域、地段、价格同质可比原则,选取与该项目位置属同一级别区域的相似项目,按照其对应分类成交价格评估新开项目上月价格;

如果上述项目都不存在,则根据该项目附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度或有关价格数据变动幅度进行评估. 连续性销售项目和新开项目基本分类环比指数计算公式为: (1-2) 其中:为第i个项目第j基本分类t-1期(上月)平均价格(对于新开项目则为评估的平均价格),为t期(本月)平均价格. ② 间断性销售项目环比价格指数的计算. 间断性销售项目是指,由于市场供求变化等原因导致该项目当月有交易,对应分类上月没有交易,而在上月之前的两个月内曾经有交易的项目. 对于该类项目,依据项目上月之前两个月内离本月最近的各分类成交数据计算各分类平均价格,再利用下列计算公式计算基本分类环比价格指数: (1-3) 其中:表示第i个项目第j基本分类t期(本月)平均价格,表示距离本月最近的对应基本分类平均价格,n为距离本月的月份个数. ⑶计算全市基本分类(含保障性住房)月环比价格指数. 计算公式为:1-4) 其中:为第i个项目第j基本分类环比价格指数,为第i个项目第j基本分类t期(本月)销售面积(金额),n为该基本分类中包含项目的个数.将分别利用销售面积和金额加权计算得到的两个指数再简单平均计算. ⒉各城市基本分类以上类别价格指数. ⑴定基价格指数的计算公式(注:以2010年为基期,即以2010年平均价格为基期价格、2010年销售面积为基期销售面积). (1-5) 其中:Pt表示当月各分类平均价格,Q2010表示2010年各分类销售面积,、分别为本月和上月定基价格指数,为环比指数. ⑵月环比价格指数的计算公式. (1-6) ⑶月同比价格指数的计算公式. (1-7)

(二)二手住宅销售价格指数的计算方法. ⒈各城市基本分类月环比价格指数. ⑴ 计算各基本分类中选中的二手住宅的环比指数. 计算公式为:2-1) 其中:为第j基本分类中第i个样本住宅t期(本月)价格,为t-1期(上月)价格. (2)计算全市基本分类环比价格指数. 采用双加权计算全市各基本分类的环比指数,即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数,然后将两个价格指数再简单平均计算. 计算公式为:2-2) 其中:为第j基本分类中第i个样本住宅环比价格指数,为第j基本分类中第i个样本住宅所代表住宅类型的t期(本月)销售面积(金额),n为该基本分类中包含样本住宅的个数. ⒉各城........